Vorwort zur Baufinanzierung

In den meisten Fällen steht der Kauf, der Bau oder die Sanierung eines Eigenheims im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung, in deren Rahmen das benötigte Fremdkapital zur Verfügung gestellt wird. Die Absicherung erfolgt dabei in aller Regel über das sogenannte Grundpfandrecht, das auf der Immobile ruht. Das bedeutet, dass die Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird und diese Grundschuld bleibt auch dann dort vermerkt, wenn das Darlehen bereits getilgt ist.

Der Vorteil liegt dabei darin, dass bei einer Anschluss- oder einer Umfinanzierung kein erneuter Eintrag mehr notwendig wird. Ob und in welchem Rahmen eine Baufinanzierung zugesagt werden kann, hängt von vielen Faktoren ab. Der Finanzierungsgeber führt eine Bonitäts- und Beleihungsprüfung ab, zu den Kriterien, die hierbei berücksichtigt werden, gehören beispielsweise das Einkommen, das vorhandene Eigenkapital sowie die bestehenden Verpflichtungen des Finanzierungsnehmers, der Wert der Immobilie, die zur Verfügung gestellten Sicherheiten und auch Informationen etwa in Form einer Schufa-Auskunft.

Als Grundregel gilt in diesem Zusammenhang, dass die Baufinanzierung letztlich umso günstiger wird, je besser die Kreditwürdigkeit eines Finanzierungsnehmers bewertet wird, denn damit sinkt auch das Verlust- und Ausfallrisiko für den Finanzierungsgeber. Wichtig ist allerdings auch, dass der Finanzierungsnehmer im Vorfeld überprüft, wie hoch die monatliche Belastung sein kann, das heißt, wie viel Geld er monatlich für die Baufinanzierung aufwenden kann. Hierbei kann sich ein Baufinanzierungsrechner als sehr hilfreich erweisen, denn damit wird möglich, zu errechnen, wie sich Tilgungsquote und Zinssatz, Laufzeit oder gewünschte Monatsrate auf die Gesamtkosten der Baufinanzierung auswirken. Diese wiederum ergeben sich aus dem vereinbarten Zinssatz, wobei es hier zwischen dem Nominalzins und dem Effektivzins zu unterscheiden gilt. Der Nominalzinssatz beschreibt die Kosten, die der Finanzierungsgeber für das Leihen der Darlehenssumme berechnet, der Effektivzins fasst die Gesamtkosten der Baufinanzierung zusammen.

Auch hier kann sich ein Finanzierungsrechner bezahlt machen, denn je nach Anbieter können die Zinssätze Unterschiede aufweisen, die, selbst wenn sie nur geringfügig ausfallen, bezogen auf die gesamte Laufzeit deutliche Mehrkosten zur Folge haben. Vielfach erweist sich dabei eine Baufinanzierung online als die kostengünstigere Variante, da die Kosten für ein Filialnetz entfallen und meist eine Kooperation mit mehreren Geldgebern besteht. Hinsichtlich der eigentlichen Gestaltung der Baufinanzierung gibt es mehrere Möglichkeiten.

Die meisten Baufinanzierungen insbesondere bei selbstgenutzten Objekten werden als Annuitätendarlehen abgeschlossen. Hierbei besteht die monatliche Darlehensrate aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil, wobei der Zinsanteil zu Beginn der Rückzahlung höher ist. Durch die konstante Tilgung reduziert sich die Restschuld und damit auch die Zinslast und so erhöht sich im Verlauf der Rückzahlung der Tilgungsanteil, weil sich die Höhe der Darlehensrate nicht verändert.

Allerdings wird der Zinssatz im Regelfall nur für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben und nach Ablauf dieser Frist kann sich die Rate erhöhen oder reduzieren, je nachdem wie sich die Bauzinsen und auch die Bonität des Finanzierungsnehmers zwischenzeitlich entwickelt haben. Eine andere Variante von Baufinanzierungen sind endfällige Darlehen (wie z.B. Hypotheken-Darlehen). Hierbei werden nur die Zinsen zurückbezahlt und zeitgleich ein sogenannter Tilgungsträger bespart. Als Tilgungsträger kommen beispielsweise eine Lebensversicherung, ein Bausparvertrag oder ein Fondssparplan in Frage und bei Fälligkeit wird das angesparte Guthaben verwendet, um das Darlehen durch eine einmalige Zahlung abzulösen. Die Restschuld bleibt somit über die gesamte Darlehenslaufzeit in voller Höhe bestehen, allerdings können die Beiträge für den Tilgungsträger häufig steuerlich geltend gemacht werden, weshalb sich diese Baufinanzierungsvariante insbesondere bei vermieteten Objekten anbietet.